Regler for udlejning af sommerhus

Hvor meget må man udleje sit sommerhus? Hvor mange sommerhuse må man eje ... og svar på mange andre spørgsmål om regler for udlejning af sommerhus.

Hvis du er den lykkelige ejer af et sommerhus og gerne vil tjene lidt ekstra, går du måske med tankerne om at leje dit sommerhus ud til glade feriegæster? Det er der flere og flere sommerhusejere, der vælger at gøre i takt med, at ferie i sommerhus i Danmark bliver mere og mere populært. Læs mere om udlejning af sommerhus hos DanWest.

Men hvordan er det nu, reglerne er med sommerhusudlejning? Og hvad skal du være opmærksom på, hvis du gerne vil investere i et sommerhus med henblik på udlejning? Vi oplever ofte, at der er stor forvirring omkring reglerne for sommerhusudlejning. Der er også en del at holde styr på, hvorfor vi nedenfor har uddybet alle regler, der er omkring udlejning af sommerhus.

Vi håber, det giver dig det nødvendige overblik, du har brug for, og at du bliver tryg ved tanken om at udleje dit sommerhus gennem et bureau som DanWest Feriehusudlejning. Vi hjælper dig med at tage hånd om det meste og med vores indgående kendskab til regler for sommerhusudlejning, kan du trygt henvende dig til os eller benytte os som dit sommerhusbureau.

Læs mere:
Udleje sommerhus hele året
> Hvor mange uger må man udleje om året?
> Indtægten af skattepligtig
> Hvor mange sommerhuse må man udleje?
> Må man udleje både privat og gennem bureau?
> Er der et loft for udlejningsprisen?

Udleje sommerhus hele året

Der er flere regler at sætte sig ind i, når man udlejer sit sommerhus. En af dem er, at du ikke må udleje dit sommerhus hele året. Med det menes nærmere bestemt, at der i sommerperioden fra 1. marts til 31. oktober ikke er begrænsninger for, hvor meget du må udleje dit sommerhus. Derimod må du kun udleje sommerhuset i sammenlagt 9 uger fra 1. november til 28. februar.

Du har derfor mulighed for at tilbyde sommerhusgæster at leje det ud hele året – så længe du tager højde for at du maksimalt må udleje 9 uger i vinterperioden. Ynder du at bruge dit sommerhus privat i flere af årets uger eller måneder, er det naturligvis ikke noget, du skal bekymre dig om.

Når du udlejer gennem os, får du også adgang til en oversigt over, hvornår dit sommerhus er udlejet. På denne måde kan du få et overblik over, hvor tæt du er på grænsen, hvis du lejer det meget ud. Det skal være nemt og overskueligt at leje et sommerhus ud gennem os – og det garanterer vi, at det er.

Hvor mange uger må man udleje sit sommerhus?

Sommerhuse er ikke godkendt til helårsbeboelse, hvorfor der også er nogle regler for i hvor mange uger, du må leje det ud på årsbasis. Fra marts og oktober er der ingen brgrænsning for, hvor meget du må udleje dit sommerhus. I perioden 1. november til 1. marts må du kun udleje eller selv benytte dit sommerhus i sammenlagt 9 uger. I vinterperioden, må den samme lejer desuden kun benytte huset 4 uger i træk.

Når man ser over hele året, kan du således benytte eller udleje sommerhuset ubegrænset i 34 uger i sommerperioden og 9 uger i vinterperioden, hvilket alt i alt giver 43 uger. Af de 43 uger skal minimum 2 uger være ejerferie, dvs. udlejningen må maksimalt være 41 uger pr år.

Når du har et sommerhus, du gerne vil leje ud, har du altså mulighed for det i store dele af året. Vær dog opmærksom på, at sommerhuse der kun lejes ud, og ikke benyttes af ejeren, bliver betragtet som erhvervsmæssig udlejning, hvilket kræver en tilladelse af Erhvervsstyrelsen, hvilket kan være ret svært at få. Det er også vigtigt at nævne, at det er strafbart at udleje et sommerhus til helårsbeboelse uden en særskilt tilladelse.

Når bare du er opmærksom på dette, er det nemt og ligetil at udleje dit sommerhus.

Husk, at lejeindtægten er skattepligtig

Når du lejer dit sommerhus ud gennem os som bureau, skal du huske at betale skat af lejeindtægterne. Dette kan du opgøre på to måder, hvilket enten er ved et fast bundfradrag eller et regnskabsmæssigt fradrag. I 2024 er bundfradraget 46.100 kr (44.500 kr i 2023), som du ikke skal betale skat af, da det er skattefrit. Herefter har du et skattefrit fradrag på 40%, hvoraf du skal betale skat af resten som kapitalindkomst.

Vælger du i stedet den anden metode, som er regnskabsmæssigt fradrag, kan du trække de faktiske udgifter du har haft til alt lige fra annoncering til vedligeholdelse af inventar fra din lejeindtægt. Det betyder mere konkret, at hvis du lejer dit sommerhus ud i 10 uger i løbet af året, kan du fratrække udgifterne 10/52. Derudover skal du heller ikke betale ejendomsværdiskat i de uger, hvor du lejer dit sommerhus ud. Denne beregningsmetode er dog langt mere omstændig – og vælger du denne, kan du ikke senere vælge at benytte bundfradraget og 40%-reglen.

Men selvom skat normalt godt kan være kompliceret, er det ikke tilfældet, når du lejer dit sommerhus ud gennem DanWest. For vi sørger for at indberette din lejeindtægt til SKAT. Det eneste, du skal gøre, er at tjekke, om de tal vi har oplyst til dig, stemmer på årsopgørelsen.

Du kan læse meget mere om skat ved udlejning af sommerhus her.

Hvor mange sommerhuse må man eje og udleje?

I Danmark er der ikke nogen begrænsning for, hvor mange sommerhuse du må eje. Det er helt op til dig selv og dine økonomiske muligheder. Dog må du til gengæld kun udleje maksimalt to sommerhuse, som du også selv bruger privat. Har du mere end to sommerhuse, som du lejer ud, bliver det betragtet som erhvervsmæssig udlejning, der som tidligere nævnt kræver en særskilt tilladelse.

Der er dog en twist på denne regel. For er du gift, må både du og din ægtefælle hver eje to sommerhuse og dermed fire tilsammen. Dette er en ny regel fra 2019 – tidligere måtte ægtepar nemlig kun udleje sammenlagt to sommerhuse. Men igen skal alle fire sommerhuse også benyttes til privat brug.

Om du vælger at udleje dine sommerhuse ud privat eller gennem et professionelt sommerhusbureau som DanWest Feriehusudlejning, er dig helt frit for. Men ved at udleje det gennem os, behøver du bogstaveligt talt ikke at tænke på noget selv. For her klarer vi det hele for dig – alt lige fra klargøring af sommerhuset til slutrengøringen og markedsføringen. Vi står desuden også for at opkræve leje og forbrugsregning fra sommerhusgæsterne. Det gør det nemt at leje dine sommerhuse ud, når du ikke selv benytter dem privat.

Må man udleje sit sommerhus både privat og gennem bureau?

Når du har et sommerhus og gerne vil leje det ud, er du ikke bundet til kun at leje det ud gennem et sommerhusbureau. Du har også mulighed for at udleje det privat ved siden af bureauets udlejning i de perioder, hvor du har aftalt med os, at du ikke ønsker at udleje det, eller i perioder hvor du kan se, der ikke er mange bookinger. Vi ser selvfølgelig helst, at du spiller med helt åbne kort og ved indgåelsen af aftalen, fortæller os, at du også ønsker at udleje det privat. Så finder vi sammen frem til en løsning, som er god for dig og for os som udlejningsbureau.

Her bliver det dog skattemæssigt lidt teknisk, hvilket er meget vigtigt at være opmærksom på. For udlejer du dit sommerhus privat ved siden af eksempelvis vores udlejning, skal du betale skat af 60% af indtægten fra den private udlejning.

Er lejeindtægten fra vores udlejning mindre end bundfradraget på 11.500 kroner (2020) ved privat udlejning, kan du dog trække resten af bundfradraget fra i din private udlejning, inden du endeligt udregner, hvor meget du skal indberette til SKAT. Det er altid godt at få hjælp udefra omkring skattereglerne, når du både udlejer privat og gennem bureau.

Har du derfor et ønske om også at udleje dit sommerhus privat, men stadig have den mere sikre udlejningsløsning i form af et sommerhusbureau, kan det godt lade sig gøre. Det er blot vigtigt, at du er helt inde i skattereglerne, da vi som bureau ikke står for at indberette den indtægt, du får fra den private del af udlejningen. Husk da også fortsat, at du ikke udelukkende må bruge sommerhuset til udlejning, hvis ikke det er godkendt til det.

Er der et loft for, hvor meget man må sætte udlejningsprisen til?

Nej, det er der ikke. Dog er der naturligvis en helt naturlig grænse for, hvor meget du realistisk set kan udleje dit sommerhus til. For matcher prisen ikke det, som sommerhusgæsterne forventer, vil der helt naturligt ikke være nogen efterspørgsel eller bookinger – eller også vil det være i et begrænset omfang.

Sommerhuse er i dag i høj kurs hos mange danske og udenlandske turister. Der er derfor mange sommerhuse om buddet – og er dit sommerhus dyrt sammenlignet med andre identiske sommerhuse, bliver dit sommerhus valgt fra. Når du udlejer det privat, kan det derfor være en fordel at sætte priserne lidt lavere end andre sommerhuse i dit område eller som minimum matche deres ugepris afhængigt af faciliteter med mere.

Udlejer du dit sommerhus gennem os, bliver prisen også fastsat efter, hvordan markedet er og forholdene ved dit sommerhus. Prisen bliver derfor konkurrencedygtig, så dit sommerhus er lige så attraktivt at leje som naboens.

Lejer du dit sommerhus ud privat også, er der naturligvis kun dig selv til at bestemme prisen. Her vil du dog også hurtigt opdage, at priser i området på lignende sommerhuse som dit har en indflydelse på, hvad du kan tage af ugepriser.

Er du interesseret i at høre nærmere om udlejningspriser og beregninger af disse, er du altid velkommen til at kontakte os. Det kigger vi hellere end gerne på.

Vi tager godt hånd om udlejningen af dit sommerhus

Der er ikke noget, vi hellere vil end at gøre dig tryg ved at udleje dit sommerhus. Selvom reglerne er mange, er de forholdsvist ligetil at forstå, når man har sat sig ind i dem. Det er i hvert fald den oplevelse vi har fra mange af vores udlejere.

Når du henvender dig til et sommerhusbureau som os, kan du trygt stole på, at vi har det kendskab til reglerne, der skal til for at sikre, at du som sommerhusejer og udlejer overholder dem. Så selvom regler har det med at ændre sig løbende, er det ikke noget, du skal være nervøs for – sker der en gennemgribende ændring, er det naturligvis noget, du vil få besked om.

Du kan derfor være helt sikker på, at vi tager godt hånd om dig som udlejer, men at vi også tager godt hånd om hele processen. Vi håber derfor, du har fået lyst til at udleje dit sommerhus gennem os – ellers er du også velkommen til at kontakte os for at høre nærmere om det.

Vi ser frem til at høre fra dig.